Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas une consultation juridique. Consultez votre notaire pour toute décision concernant votre vente immobilière.
L’essentiel à retenir
- 9 diagnostics possibles, mais 4-6 vous concernent selon votre bien
- DPE obligatoire pour toutes les ventes, validité 10 ans
- Amiante si construit avant juillet 1997, plomb si avant 1949
- Budget moyen : environ 300€ en pack complet
- Commandez au moins 3 semaines avant la mise en vente
Les 9 diagnostics du DDT : lesquels vous concernent vraiment
Soyons clairs : vous n’aurez pas à faire les 9. Tout dépend de trois critères simples – l’année de construction, le type de bien, et votre localisation. Selon Service-Public.fr, ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique.
Mon conseil si vous vendez sur le nord de Montpellier : commencez par vérifier si votre bien se situe en zone termites (c’est le cas pour la plupart des communes de l’Hérault). Le site de la préfecture vous le confirme en deux clics. Si vous préférez déléguer cette vérification et la préparation de votre dossier de vente, des agences comme alpaca.immo peuvent vous accompagner sur toute cette partie administrative.
Le récapitulatif ci-dessous synthétise chaque diagnostic avec ses critères d’application. Concentrez-vous sur la colonne « Obligatoire si… » pour identifier rapidement ceux qui vous concernent.
| Diagnostic | Obligatoire si… | Validité | Priorité |
|---|---|---|---|
| DPE | Toutes ventes (surface ≥50m²) | 10 ans | Haute |
| Audit énergétique | DPE classé E, F ou G | 5 ans | Haute |
| Amiante | Construction avant 01/07/1997 | Illimitée si négatif | Moyenne |
| Plomb (CREP) | Construction avant 01/01/1949 | Illimitée si négatif | Moyenne |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | Haute |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | Haute |
| Termites | Zone définie par arrêté préfectoral | 6 mois | Basse |
| ERP | Toutes ventes | 6 mois | Basse |
| Surface Carrez | Lots de copropriété uniquement | Illimitée sauf travaux | Moyenne |
Un point souvent méconnu : l’audit énergétique ne remplace pas le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, selon les données du ministère de l’Économie, les logements classés E rejoignent les passoires F et G dans l’obligation d’audit. C’est un document supplémentaire, pas un remplacement.
Pour les diagnostics amiante et plomb, la règle est simple : avant juillet 1997 pour l’amiante, avant 1949 pour le plomb. Si votre bien date des années 2000, vous pouvez oublier ces deux-là.
Validité, péremption, urgences : ce que les notaires vérifient en premier
Dans mon activité au sein d’Alpaca Immobilier sur le nord de Montpellier, je constate régulièrement que des vendeurs arrivent chez le notaire avec un DPE périmé. Résultat : signature reportée de 2 à 3 semaines et surcoût de 30 à 50% pour un diagnostic en urgence. Ce constat est limité à notre zone d’intervention, mais les délais de reprogrammation sont similaires partout.
Attention : ces diagnostics périment vite
L’ERP et le diagnostic termites ne sont valables que 6 mois. Commandez-les en dernier, idéalement 2-3 semaines avant la mise en vente effective. Si votre vente traîne, vous devrez les refaire.
La question que me posent 8 vendeurs sur 10 : « Mon DPE date de 2018, il est encore bon ? » Techniquement oui – le DPE a une validité de 10 ans. Mais attention au piège : les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont dû être refaits depuis le 1er janvier 2025 suite au changement de méthode de calcul. Vérifiez la date exacte sur votre document.
Aux termes de l’article L271-4 du Code de la construction, le DDT doit être annexé à la promesse de vente. Pas à l’acte final – à la promesse. C’est ce que les notaires vérifient en premier : si un diagnostic manque ou est périmé au moment du compromis, ils bloquent.
Cas concret : Martine à Castelnau-le-Lez
Martine, 62 ans, vendait son T3. Son diagnostic amiante datait de 2010, elle pensait être en règle puisque « illimité si négatif ». Sauf que la norme a changé en 2013. Le notaire a exigé un nouveau diagnostic : 150€ supplémentaires et 10 jours de délai. Leçon : vérifiez la date ET la norme du diagnostic, pas seulement la validité théorique.
La chronologie optimale que je recommande à mes clients vendeurs :
-
Commander tous les diagnostics (DPE, électricité, gaz, amiante…) -
Passage du diagnostiqueur (une seule visite si pack) -
Réception du DDT complet -
Vérification avec le notaire -
Mise en vente sereine
Combien ça coûte et comment économiser (sans rogner sur la qualité)
Franchement, le sujet qui fâche. Je ne vais pas vous mentir : les tarifs varient énormément selon les prestataires et les régions. D’après le baromètre DIMO Diagnostic, un DDT complet tourne autour de 300€, mais ça peut grimper selon la surface et l’ancienneté du logement.
300€
coût moyen d’un pack diagnostics complet en 2025
Pour un appartement T3 de 65m² construit dans les années 80, comptez entre 280 et 400€ pour le pack complet (DPE + amiante + électricité + gaz + ERP + Carrez). C’est une fourchette, pas un tarif fixe – tout dépend du diagnostiqueur et de votre localisation. Paris est généralement 20% plus cher que la province à surface égale.
Mon conseil pour économiser : Commandez tous vos diagnostics en même temps chez le même prestataire. Vous économiserez entre 80 et 150€ par rapport à des commandes séparées, et une seule visite suffit. Demandez systématiquement un devis « pack vente » avant de valider.
Ce que les diagnostiqueurs ne disent pas toujours : le DPE seul coûte entre 90 et 200€. Si votre bien est récent (après 1997) et en maison individuelle sans gaz, vous n’aurez peut-être que 3-4 diagnostics à faire. Inutile de payer un pack « premium » avec 9 diagnostics si 5 ne vous concernent pas.
Les diagnostics qu’on essaie parfois de vous vendre alors qu’ils ne sont pas obligatoires : le diagnostic mérule (obligatoire uniquement dans certaines zones de Bretagne), le diagnostic assainissement (uniquement si vous n’êtes pas raccordé au tout-à-l’égout). Vérifiez avant de signer un devis gonflé.
Questions fréquentes sur les diagnostics de vente
Qui doit payer les diagnostics immobiliers, le vendeur ou l’acheteur ?
Le vendeur. C’est une obligation légale : le DDT doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente. L’acheteur n’a rien à débourser pour ces diagnostics. En revanche, si l’acheteur souhaite faire réaliser des diagnostics complémentaires (non obligatoires) pour se rassurer, c’est à ses frais.
Que se passe-t-il si un diagnostic est manquant lors de la vente ?
L’acheteur peut demander l’annulation de la vente pour vice du consentement, ou réclamer une réduction du prix. Le vendeur engage aussi sa responsabilité civile. Dans les faits, le notaire bloquera la signature tant que le DDT n’est pas complet – la vente ne se fera tout simplement pas.
Peut-on vendre une passoire thermique (DPE F ou G) en 2025 ?
Oui, la vente reste possible. L’interdiction concerne uniquement la location (plus de mise en location pour les logements G depuis janvier 2025). Pour la vente, vous devez fournir un audit énergétique en plus du DPE, mais rien n’empêche la transaction. L’acheteur est simplement informé des travaux à prévoir.
Mon DPE a été fait en 2018, est-il encore valable ?
En théorie oui (validité 10 ans). Mais attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 devaient être refaits avant le 1er janvier 2025 suite au changement de méthode de calcul. Un DPE de 2018 reste valable jusqu’en 2028, sauf si des travaux énergétiques majeurs ont été réalisés depuis.
Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour une maison récente ?
Non. L’amiante a été interdit en France le 1er juillet 1997. Si votre permis de construire date d’après cette date, aucun diagnostic amiante n’est requis. C’est l’un des diagnostics que vous pouvez rayer de la liste si votre bien est récent.
Votre plan d’action avant mise en vente
-
Vérifier l’année de construction de votre bien (permis de construire)
-
Identifier votre zone termites sur le site de la préfecture
-
Demander 2-3 devis « pack diagnostics vente » à des diagnostiqueurs certifiés
-
Commander les diagnostics au moins 3 semaines avant la mise en vente
-
Transmettre le DDT complet à votre notaire pour validation
Pour aller plus loin : La vraie question n’est pas « quels diagnostics dois-je faire » mais « comment éviter que mon dossier bloque chez le notaire ». Prenez 10 minutes pour vérifier les dates de vos anciens diagnostics avant de commander quoi que ce soit – ça peut vous éviter de payer deux fois.
Limites et précautions
- Ce guide ne remplace pas les conseils d’un notaire pour votre situation particulière
- Les durées de validité et obligations peuvent évoluer – vérifiez sur service-public.fr
- Les prix indiqués sont des moyennes constatées et varient selon la région et la surface
En cas de doute, consultez votre notaire ou un diagnostiqueur certifié.