J’ai accompagné Laurent l’an dernier. Cadre toulousain, 52 ans, budget de 250 000 €. Il voulait un appartement vue mer à Rosas. Trois semaines après avoir repéré le bien idéal à Canyelles, c’était vendu. Pourquoi ? Il avait attendu d’avoir le NIE avant de chercher. Une erreur que je vois encore trop souvent chez les Français qui découvrent le marché catalan.
Rosas reste pourtant l’une des destinations les plus accessibles de la Costa Brava pour les investisseurs francophones. À moins de trois heures de Toulouse ou Montpellier, la ville cumule des atouts que d’autres stations balnéaires ont perdus : des prix contenus, une rentabilité locative qui tient ses promesses, et un cadre de vie qui attire les vacanciers européens.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un notaire espagnol et un conseiller fiscal pour toute décision d’achat.
Rosas 2025 : un marché immobilier qui séduit les investisseurs français
Ce qui frappe en premier, c’est le différentiel de prix avec la Côte d’Azur. Comptez entre 2 200 et 3 500 €/m² à Rosas selon le quartier et la vue. À titre de comparaison, Nice ou Cannes affichent des moyennes qui dépassent 5 000 €/m². Pour un deux-pièces avec terrasse vue mer, vous pouvez trouver des biens entre 180 000 et 280 000 € à Rosas – impensable sur la Riviera française.
D’après l’étude Selexium sur les rendements locatifs en Espagne, les investisseurs peuvent espérer des rendements bruts de 5 à 8 % selon les segments et les villes. Rosas se situe plutôt dans la fourchette haute pour les biens avec licence touristique, grâce à une saison qui s’étend d’avril à octobre.
5-8%
Rendements bruts annoncés en Espagne en 2025
Le marché local a connu une progression soutenue depuis 2020. Franchement, je déconseille d’attendre une hypothétique baisse des prix : la demande reste forte, portée par les Français, les Belges et les Allemands qui cherchent des alternatives à des marchés saturés.
Centre-ville, Canyelles ou Almadraba : où investir selon votre budget
Tous les quartiers de Rosas ne se valent pas. Le piège classique ? Craquer pour une vue mer sans vérifier si le bien peut obtenir une licence touristique. J’ai vu des investisseurs acheter à Santa Margarita en pensant louer immédiatement, pour découvrir ensuite que leur immeuble ne remplissait pas les normes incendie catalanes.
Les trois secteurs que je recommande pour un premier investissement locatif sont le centre-ville historique, Canyelles Petites et Almadraba. Chacun correspond à un profil différent. Vous trouverez une sélection de biens disponibles sur le site immocenterempuriabrava.com, qui couvre ces trois zones.
Le récapitulatif ci-dessous compare ces quartiers selon les critères qui comptent vraiment pour un investisseur. J’ai volontairement exclu les zones résidentielles excentrées qui ne se prêtent pas à la location saisonnière.
| Quartier | Prix m² moyen | Profil locatif | Licence possible | Points forts |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 2 200-2 800 € | Couples, familles | Oui (immeubles récents) | Commerces, restaurants, plage à pied |
| Canyelles Petites | 2 800-3 500 € | Clientèle premium | Variable selon copropriété | Vue mer exceptionnelle, calme |
| Almadraba | 2 400-3 000 € | Séjours longs, retraités | Oui (majorité) | Ambiance résidentielle, proximité Cap de Creus |
Mon avis (qui n’engage que moi) : le centre-ville reste le plus sûr pour un premier achat. La demande locative y est constante, les commerces facilitent la vie des vacanciers, et les licences touristiques sont généralement plus faciles à obtenir dans les immeubles récents.
Licence touristique et rentabilité : ce que les chiffres ne disent pas
Les 6-8 % de rentabilité annoncés par certaines agences ? Soyons clairs : c’est du brut. Une fois déduits les charges de copropriété, la taxe foncière (IBI), les frais de gestion locative et la vacance hors saison, vous êtes plutôt sur du 4-5 % net. Ce qui reste très correct comparé à la France, mais il faut partir sur des bases réalistes.
Vigilance sur les annonces sans mention de licence
Depuis le décret royal 1312/2024, toutes les locations touristiques doivent être inscrites au Registre Unique au 1er juillet 2025. Sans numéro d’enregistrement, vous ne pouvez plus publier d’annonce sur les plateformes. Si un vendeur vous promet une « rentabilité garantie » sans prouver que le bien dispose de la licence, passez votre chemin.
Je pense à ce couple de retraités lyonnais que j’ai accompagné en 2022. Ils avaient acheté un studio en centre de Rosas pour le louer immédiatement. Problème : l’appartement n’était pas conforme aux normes incendie catalanes. Résultat ? 8 000 € de travaux imprévus et six mois de retard avant d’obtenir la licence. Leur première saison locative était fichue.
L’Agència Tributària de Catalunya confirme un taux ITP de 10 % pour les biens jusqu’à un million d’euros. Ajoutez les frais de notaire (environ 1 %) et les frais de registre (0,5-1 %), et vous arrivez à 12-13 % de frais d’acquisition. C’est un point que j’aborde souvent : les erreurs à éviter en achat immobilier commencent par sous-estimer ces coûts cachés.
8 points à vérifier avant de signer le compromis
- NIE obtenu ou procédure lancée (délai variable selon consulat)
- Licence touristique existante ou éligibilité confirmée par écrit
- Charges de copropriété des deux dernières années demandées
- Certificat énergétique valide (obligatoire pour toute vente)
- État des installations plomberie et électricité vérifié
- Nota simple récente confirmant l’absence de dettes sur le bien
- Surface réelle mesurée (pas seulement la surface annoncée)
- Conditions du contrato de arras relues par un avocat ou gestor
Vos questions sur l’achat d’un appartement à Rosas
Peut-on acheter en Espagne sans parler espagnol ?
Techniquement oui, mais je recommande de vous faire accompagner par un gestor bilingue ou un avocat francophone. Le notaire espagnol (Notario) ne traduit pas les actes. Les agences de Rosas habituées aux clients français proposent souvent ce service ou peuvent vous orienter.
Combien de temps faut-il pour obtenir le NIE ?
Le délai varie selon les consulats. D’après la procédure NIE consulat France 2025, comptez entre 3 et 8 semaines selon la période. La taxe administrative est d’environ 10 € (formulaire Modelo 790-012). Mon conseil : lancez la demande dès que votre projet se précise, pas après avoir trouvé le bien.
La licence touristique est-elle garantie ?
Non. La Generalitat de Catalunya impose des conditions strictes : normes incendie, accessibilité, équipements minimum. Certaines zones sont saturées et n’accordent plus de nouvelles licences. Vérifiez TOUJOURS l’éligibilité avant de signer, idéalement avec l’aide d’un gestor local.
Quels sont les frais annuels d’un appartement à Rosas ?
Comptez l’IBI (taxe foncière, entre 300 et 800 € selon la taille), les charges de copropriété (150-400 €/mois dans les résidences avec piscine), l’assurance habitation et la taxe ordures ménagères. Pour un deux-pièces, ça tourne autour de 2 500-4 000 € par an tout compris.
Comment déclarer les revenus locatifs en France ?
Les revenus locatifs espagnols doivent être déclarés à la fois en Espagne (IRNR, 19 % pour les résidents UE) et en France (avec crédit d’impôt pour éviter la double imposition). La convention fiscale franco-espagnole vous protège, mais je recommande de consulter un gestor fiscal transfrontalier pour optimiser votre situation.
Si vous en êtes à vous poser ces questions, vous êtes probablement prêt à passer à l’étape suivante. Avant de contacter une agence, je vous suggère de consulter ce guide pour choisir votre agence immobilière – ça vous évitera de perdre du temps avec des interlocuteurs peu fiables.
Et maintenant ?
Plutôt que de conclure sur une liste de bonnes raisons d’investir à Rosas, posez-vous cette question : avez-vous déjà lancé votre demande de NIE ? Si la réponse est non, c’est votre première action concrète. Les biens intéressants partent vite, et le délai administratif est incompressible. Ceux qui réussissent leur investissement à Rosas sont ceux qui anticipent.
Points de vigilance pour votre investissement
- Les prix et rendements mentionnés sont des moyennes 2024-2025 et varient selon les quartiers et la saisonnalité
- La réglementation des licences touristiques évolue fréquemment en Catalogne
- Chaque situation fiscale nécessite une analyse personnalisée selon votre résidence fiscale
Consultez un notaire espagnol (Notario) pour l’achat et un gestor fiscal pour la déclaration des revenus.